В декабре 2024 года в Государственную Думу был внесен законопроект, касающийся уточнения порядка приобретения земельного участка под зданием.
Предлагается ввести общий критерий соразмерности для образования земельных участков, на которых расположены здания и сооружения, в соответствии с предельными размерами, установленными градостроительным регламентом.
Если такой регламент не утвержден или предельные размеры не установлены, совокупная площадь зданий и сооружений (включая вспомогательные) должна составлять:
- Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и садоводства — не менее 5% площади образуемого земельного участка;
- Для других видов разрешенного использования (ВРИ) — не менее 10% площади образуемого земельного участка.
Таким образом, площадь земельного участка не может превышать общую площадь зданий более чем в 10 раз (в 20 раз для частной застройки).
Для сооружений может учитываться площадь застройки, если она является основной характеристикой по ЕГРН.
Тот же подход предлагается использовать:
- При определении площади части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при переходе права собственности на здание или сооружение (п.1 ст.35 ЗК РФ);
- При приобретении участка собственником здания или сооружения (ст.39.20 ЗК РФ).
Общие рекомендации для проектирования земельных участков можно найти в соответствующих сводах правил. Например, согласно п.5.9 СП 42.13330.2016 «Планировка и застройка городских и сельских поселений», границы и размеры земельных участков для многоквартирных жилых зданий должны определяться на основе:
- Методических рекомендаций по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утвержденных приказом Минстроя РФ от 07.03.2019 №153/пр;
- Пункта 7.29 СП 476.1325800.2020;
- В случае, если объекты относятся к региональному или местному значению, — с учетом требований РНГП 3307 по нормированию элементов придомовой территории.
Согласно Методическим рекомендациям, размер образуемого земельного участка рекомендуется определять исходя из:
- Площади многоквартирного дома, то есть суммарной общей площади всех квартир, нежилых помещений и вспомогательных помещений;
- Территории, необходимой для функционирования и обслуживания многоквартирного дома, с учетом соблюдения:
- Требований градостроительных нормативов;
- Требований противопожарной безопасности;
- Санитарных разрывов между зданиями;
- Других норм, обеспечивающих комфортные условия проживания и пребывания граждан, а также доступ к дому и другим подобным объектам;
- Плотности застройки элемента планировочной структуры;
- Наличия на прилегающей к многоквартирному дому территории элементов благоустройства, созданных при финансовом участии собственников в рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды», с учетом утвержденного органами местного самоуправления дизайн-проекта благоустройства дворовой территории.
Пункт 7.29 СП 476.1325800.2020 подчеркивает необходимость расчета площади в соответствии с показателями минимальной обеспеченности элементами придомовой территории согласно региональным и местным нормативам 3307 градостроительного проектирования или согласно общим требованиям:
- Детские игровые площадки — 0.4 м²/человека;
- Площадки отдыха для взрослого населения — 0.1 м²/человека;
- Зеленые насаждения — 3.0 м²/человека;
- Итого: 3.5 м²/человека