Верховный суд РФ дал важное разъяснение для граждан, выплачивающих ипотеку за жилье. По официальной статистике, таких граждан в нашей стране насчитывается более 10 миллионов человек.
Суд постановил, что если долг по ипотеке невелик, забирать жилье нельзя. Это касается случаев, когда сумма задолженности меньше 5% от стоимости самого жилья или просрочка ежемесячных платежей по ипотечному кредиту составляет меньше 3 месяцев.
Пример из практики
В Башкирии семья купила в кредит однокомнатную квартиру и добросовестно выплачивала ипотеку десять лет. За это время у семьи сменился кредитор, который потребовал либо досрочно выплатить оставшуюся задолженность, либо выставить жилье на торги из-за просрочки платежей. Первая инстанция посчитала такое требование необоснованным, а апелляция, наоборот, пришла к выводу, что ипотечную недвижимость за долги продать можно.
Все произошло в Башкирии, где супруги взяли кредит на квартиру в местном банке. Заем обеспечивался залогом этого жилья. Прошли годы, и через цепочку сделок права по закладной перешли к некому местному ООО. В течение двух последующих лет должники несколько раз просрочили платежи по кредиту, поэтому кредитор решил взыскать с семьи сразу всю оставшуюся на тот момент задолженность — полмиллиона рублей. Кроме того, фирма потребовала, чтобы ответчики выплатили еще проценты по кредиту и за пользование займом, а также пеню за просрочку. Учитывая такой размер требований — сумма оказалась больше изначальной стоимости жилья, — контора попросила обратить взыскание на заложенную квартиру.
Иск фирмы первым изучил районный суд Уфы и присудил кредитору только 145 584 рубля. Суд не стал выставлять квартиру на торги. В обоснование такого решения первая инстанция указала на несоразмерность оставшейся части долга по кредиту стоимости заложенной недвижимости. Фирма обжаловала решение. А апелляция отменила акт райсуда и взыскала в пользу заявителя все, что тот требовал. Семья попыталась поспорить, но Верховный суд республики посчитал, что в этой ситуации у суда нет оснований отказать компании в требовании выставить квартиру на торги.
Понятно, что семья не согласилась с таким решением и обжаловала его в Верховный суд РФ. Там спор изучили, и ВС обратил внимание на то, что апелляция не указала, по каким основаниям она отвергла обстоятельства, которые установил по вопросу соразмерности долга райсуд. Судьи ВС подчеркнули, что в подобных случаях взыскание на имущество можно не обращать, если должник допустил крайне незначительное нарушение, а размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного актива.
Спор по второму кругу рассмотреть не удалось — компания, узнав о решении ВС, отказалась от иска.
Заключение
Эксперты подчеркивают, что суды в подобных спорах применяют критерии механически, хотя категория изначально была оценочная. Еще в 2012 году Конституционный суд подчеркнул необходимость "достичь баланса прав и интересов взыскателей и должников". Чтобы это сделать, надо оценить целый ряд обстоятельств — причину неисполнения обязательств, положение сторон и так далее, говорят эксперты. Однако позже статью 348 Гражданского кодекса РФ дополнили конкретными критериями — три месяца и 5%. И теперь работа суда сводится к применению довольно простого алгоритма.