Иногда бывает так, что честный владелец недвижимости сталкивается с необходимостью погашать чужие долги, хотя сам никаких обязательств перед кредиторами не имеет. Мы собрали все сведения по этой важной теме и постарались подробно объяснить, почему возникают такие случаи и возможно ли освободиться от обязательства оплачивать задолженность предыдущего собственника.
Покупка недвижимости с долговым багажом
Задолженность по услугам жилищно-коммунального хозяйства представляет собой серьезную проблему, поскольку за просрочку платежей предусмотрены штрафы, а в особо сложных ситуациях дело доходит до суда. Итогом судебного разбирательства может стать арест счетов, запрет выезда за пределы страны, лишение права управлять автомобилем. Естественно, никому не хочется сталкиваться с подобными проблемами, особенно когда речь идет о чужой задолженности, оставшейся после приобретения жилой площади. Однако есть хорошие новости: приобретая квартиру с неоплаченными счетами за коммунальные услуги, вы не обязаны их покрывать, так как эти долги относятся исключительно к ответственности прежнего хозяина помещения (пункт 3 статьи 308 Гражданского кодекса РФ, статья 153, статья 155 Жилищного кодекса РФ). Эксперты подтверждают эту позицию, снимая возможные опасения новых владельцев относительно выплаты старых долгов.Исключением является случай, когда в тексте договора купли-продажи прямо указано, что обязанность погашения долга по коммунальным услугам переходит к покупателю недвижимости. Тогда обслуживающая организация вправе требовать погашение задолженности от нового владельца жилья.
Особое внимание стоит уделить обязательному пункту для любого покупателя — долгам по взносам на капитальный ремонт (ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ), поскольку такие обязательства однозначно ложатся на плечи нового собственника. Перед покупкой важно внимательно изучить квитанции по уплате взносов за капремонт минимум за последние три года до момента заключения сделки, потому что срок давности взыскания такого долга также составляет три года. Ещё одним способом защиты своих интересов будет включение в договор условия, согласно которому продавец обязан самостоятельно закрыть имеющийся долг за время своего проживания, если таковой вскроется после приобретения квартиры покупателем. Если прежний владелец впоследствии уклоняется от выполнения данного обязательства, данное положение позволяет принудительно вернуть средства через суд.Долги вместе с имуществом
Приобретая жилье на рынке недвижимости, покупатель редко сталкивается с финансовыми обязательствами прежнего собственника. Однако ситуация кардинально меняется, если речь идет о наследстве, подчеркивают специалисты. Наследники принимают на себя всю ответственность по долгам покойного, включая обязательства перед жилищно-коммунальными службами. Исключением являются лишь личные долги усопшего, такие как алименты либо компенсации ущерба, нанесенные третьим лицам вследствие действий самого наследодателя. Кредитная задолженность умершего гражданина перекладывается на плечи наследника на первоначальных условиях договора. Поручители, ранее выплатившие кредиты вместо заемщика, сохраняют право требовать возмещения уплаченной суммы именно с наследников. При наличии оформленного страхового полиса по кредиту страховка покроет остаток долга после кончины должника, но здесь важно учитывать нюансы условий соглашения, ведь иногда страховщик вправе предъявлять претензии наследникам. К примеру, если заемщик умер добровольно (самоубийство), страховые выплаты аннулируются. Принять имущество в наследство, избежав уплаты задолженностей, нельзя. Вместе с полученным жильем новому владельцу автоматически достаются обязанности по погашению всех имеющихся долгов, будь то коммунальные платежи или иные финансовые обязательства. Полностью избежать ответственности возможно исключительно путем отказа от принятия наследства. Однако стоит помнить важное ограничение: размер финансовой ответственности наследника ограничен стоимостью полученного имущества (согласно статьям 323 и 1175 Гражданского кодекса РФ); собственное имущество наследника под угрозу взыскания не попадает (пункт 1 статьи 416 ГК РФ).Допустим, вы получили квартиру в наследство, чья рыночная цена составляет 8 млн рублей, однако одновременно вам достались долги на общую сумму 10 млн рублей. Тогда квартира будет продана, вырученные средства пойдут на покрытие задолженности, после чего оставшиеся неоплаченными 2 млн взысканы уже не будут за счёт другого вашего личного имущества.
Если имущество принято несколькими людьми, то каждый из них несёт ответственность по обязательствам покойного солидарно. То есть банк либо другой заимодавец вправе требовать погашения всего долга сразу с нескольких наследников вместе либо выборочно с кого-то одного из них. Однако тот наследник, который фактически выплатит задолженность самостоятельно, вправе выставить другим наследникам требования о возмещении своей части затрат сверх той суммы, которая приходится именно на его долю наследства согласно статье 325 Гражданского кодекса РФ. К примеру, двое наследников приняли оставленное умершим имущество следующим образом:\- первый гражданин оформил ¾ всей собственности, оценочной стоимостью 6 млн рублей,\
- второй гражданин стал обладателем ¼ собственности, стоившей 2 млн рублей. При этом общая задолженность покойного составляла 4 млн рублей. Исходя из полученных долей размер обязательств перед кредиторами распределялся так:\
- на первого наследника приходилась доля ¾, следовательно, долг — 3 млн рублей,\
- на второго наследника пришлось ¼, соответственно, долг — 1 млн рублей. И вот один из наследников (первая сторона) произвёл оплату задолженности банку целиком в размере 4 млн рублей. Теперь он вправе обратиться ко второму наследнику с требованием вернуть ему переплату, равную одному миллиону рублей.
Чтобы избежать неожиданных проблем после получения наследства, важно заранее узнать состав наследства: какое именно имущество передается, сколько оно стоит и есть ли у умершего человека задолженности.
Бессмысленно принимать наследство, если сумма долга окажется больше или равной цене передаваемого имущества.Борьба за доли
Если квартира принадлежит нескольким собственникам, каждый обязан нести расходы на содержание жилья и оплату коммунальных услуг пропорционально размеру своей доли согласно Гражданскому кодексу РФ и Жилищному кодексу РФ. Часто сложности возникают тогда, когда один из владельцев перестает вносить плату и накапливает задолженность. Особо трудная ситуация складывается, если лицевой счет между владельцами долей не разделён. Тогда, если коммунальные услуги не оплачиваются два месяца подряд, управляющая организация вправе прекратить подачу электричества, воды и отопления во всей квартире целиком. При общем лицевом счёте исполнители коммунальных услуг не могут выделить отдельные платежи каждого владельца, ведётся общий учёт оплаты, вследствие чего даже исправно платящий свою долю собственник рискует остаться без света или другой услуги из-за накопленных долгов другим владельцем квартиры.Здесь специалисты рекомендуют поступать следующим образом: один совладелец квартиры самостоятельно оплачивает все жилищно-коммунальные платежи, после чего обращается в суд для взыскания понесенных затрат с остальных владельцев недвижимости.
К примеру, жилье оформлено в долевую собственность между двумя гражданами поровну. Один из них регулярно платил за коммуналку весь оговоренный срок, хотя второй жилец длительное время отсутствовал и категорически уклонялся от внесения платежей. Тот гражданин, который фактически оплатил всю сумму коммунальных услуг, вправе потребовать возмещения потраченного у второго владельца жилья (за такие виды платежей, как техническое обслуживание, отопление, содержание общего имущества, капитальный ремонт). Исключением являются расходы на воду, электричество и канализацию, фиксируемые индивидуальными счетчиками. При игнорировании требования о погашении долга недобросовестному владельцу грозит арест принадлежащей ему части помещения — он сохранит возможность проживать там, однако не сможет распорядиться своей долей до полного расчета (например, продать её невозможно). Впоследствии, если задолженность превысила стоимость этой доли, а жилье не единственное для неплательщика, решением суда имущество может быть принудительно реализовано путем продажи с аукциона, а полученные средства пойдут на покрытие долгов перед коммунальщиками. Чтобы избежать взаимозависимости в финансовых обязательствах по оплате ЖКУ, собственникам стоит инициировать разделение лицевых счетов. Тогда платежки станут формироваться отдельно для каждого хозяина, исходя из размеров его доли жилой площади.Можно заключить специальное соглашение среди владельцев и подать его в управляющую организацию либо товарищество собственников жилья. После этого компания-разработчик разделяет лицевой счет согласно установленным долям, а платежки за коммунальные услуги станут приходить каждому совладельцу индивидуально.
Однако если владельцы квартиры не пришли к согласию относительно порядка деления счетов, разрешение данного вопроса предстоит искать через суд.Между супругами
Любое имущество, купленное мужем и женой во время брака, считается совместно нажитым вне зависимости от того, кто официально значится владельцем (за исключением подарков, наследства и приватизации). При этом задолженность в семейной жизни регулируется иначе, утверждают специалисты права. Обычно один супруг не несет ответственности по личным обязательствам другого. Личные долги каждый погашает исключительно из собственного имущества. Тем не менее, когда своего имущества должнику недостаточно для погашения задолженности, кредиторы имеют право потребовать выделить долю задолжавшего супруга из общей собственности семьи — такую долю, которую должник получил бы при делении совместного имущества. Однако собственность второго супруга сохраняется неприкосновенной.Однако существует исключение из данного правила, установленное пунктом 2 статьи 45 Семейного кодекса РФ: если задолженность возникла по согласию обоих супругов и была направлена на удовлетворение семейных потребностей или если заем был взят одним из супругов, но полученные средства пошли исключительно на семейные цели, тогда взыскание возможно произвести за счет общего имущества пары.
Для наглядности юрист привела пример ситуации, когда один из супругов взял кредит, однако средства использовались совместно обоими партнерами или супруги заранее договорились о расходовании денег на семейные нужды. В таком случае второй супруг тоже несет финансовую ответственность по данному долгу независимо от факта подписания договора. При разводе распределение задолженности между бывшими супругами происходит аналогичным образом: совместный долг подлежит погашению обеими сторонами солидарно. Важно учитывать срок исковой давности, который составляет три года с даты, когда человек узнал или должен был узнать о факте нарушения своих прав (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ).