В декабре 2024 года в Государственную Думу был внесен законопроект, который уточняет порядок приобретения земельного участка под зданием. Ранее данная инициатива уже обсуждалась. Предлагается ввести общий критерий соразмерности для образования земельных участков, на которых располагаются здания и сооружения.
Эти участки должны формироваться в соответствии с предельными размерами, установленными градостроительным регламентом. Если такой регламент не утвержден или не определяет предельные размеры, то совокупная общая площадь зданий и сооружений (включая вспомогательные) должна составлять:
- для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и ведения садоводства — не менее пяти процентов площади образуемого земельного участка;
- для других видов разрешенного использования (ВРИ) — не менее десяти процентов площади образуемого земельного участка.
Это означает, что площадь земельного участка не может превышать общую площадь зданий более чем в 10 раз (в 20 раз для частной застройки).
Для сооружений может учитываться площадь застройки, если она является основной характеристикой по данным ЕГРН.
Такой же подход предлагается применять:
- при определении площади части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при переходе права собственности на здание или сооружение (п.1 ст.35 ЗК РФ);
- при приобретении участка собственником здания или сооружения (ст.39.20 ЗК РФ).
Общие рекомендации по проектированию земельных участков можно найти в соответствующих сводах правил. Например, в пункте 5.9 СП 42.13330.2016 «Планировка и застройка городских и сельских поселений» указано, что границы и размеры земельных участков для многоквартирных жилых зданий следует определять на основании:
- Методических рекомендаций по формированию земельных участков для многоквартирных домов, утвержденных приказом Минстроя РФ от 07.03.2019 №153/пр;
- пункта 7.29 СП 476.1325800.2020;
- требований РНГП 3307, если объекты относятся к региональному или местному значению, с учетом норм, обеспечивающих комфортные условия проживания.
Согласно Методическим рекомендациям, размер образуемого земельного участка рекомендуется определять исходя из:
- площади многоквартирного дома, то есть суммарной общей площади всех квартир, нежилых помещений и вспомогательных помещений;
- территории, необходимой для обслуживания многоквартирного дома, с учетом соблюдения градостроительных нормативов, требований противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и других норм, обеспечивающих комфортные условия для жителей и доступ к дому.
Также следует учитывать плотность застройки и наличие элементов благоустройства на прилегающей территории, созданных с участием собственников в рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды», с учетом утвержденного местными органами самоуправления дизайн-проекта благоустройства дворовой территории.
Пункт 7.29 СП 476.1325800.2020 подчеркивает необходимость расчета площади в соответствии с показателями минимальной обеспеченности элементами придомовой территории согласно региональным и местным нормативам 3307 градостроительного проектирования или общим требованиям:
- Детские игровые площадки — 0.4 м²/чел;
- Площадки отдыха для взрослых — 0.1 м²/чел;
- Зеленые насаждения — 3.0 м²/чел;
Итого: 3.5 м²/чел.