Депутатами готовится законопроект, предусматривающий ликвидацию жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) после окончания строительства многоквартирных домов. Согласно инициативе, ЖСК больше не смогут заниматься управлением возведённым жильём, передав эти полномочия товариществам собственников жилья (ТСЖ) или управляющим компаниям (УК).
Авторы документа подчеркнули, что такая мера обусловлена многочисленными случаями недобросовестного управления имуществом со стороны ЖСК, выражающимися в формировании задолженностей и невыполнении обязанностей по содержанию зданий. Однако далеко не все участники рынка считают подобную меру оправданной. Некоторые полагают, что подобная проблема может возникать и в отношении других организаций, таких как ТСЖ и УК, поэтому лишать население одной из существующих форм управления неправильно.
Суть идеи законопроекта
Жилищно-строительные кооперативы изначально задумывались как форма объединения физических или юридических лиц для строительства жилья. ЖСК не преследуют коммерческой выгоды, их главная цель — возведение дома силами пайщиков. Участниками кооператива выступают граждане, оплачивающие членские взносы, из которых впоследствии строится дом. В результате после введения недвижимости в эксплуатацию члены кооператива получают собственность на жильё пропорционально уплаченным взносам.
Кооперативы долгое время выступали в роли инструмента альтернативного долевого строительства. Сейчас привлечение средств на строительство разрешено только в рамках государственных проектов поддержки, хотя само существование ЖСК никто не запрещал. Сегодня в стране насчитывается свыше десяти тысяч действующих ЖСК, продолжающих управлять своими объектами недвижимости.
Законопроект объясняет ситуацию тем, что, помимо строительства, ЖСК зачастую выполняют функции управления домами, но эта деятельность не всегда оказывается эффективной. Зачастую после завершения строительства ЖСК передают управление другим структурам, причём качество такой передачи оставляет желать лучшего. В частности, авторы указывают на факты накопления долгов и плохой собираемости платежей.
Последствия и реакции на законопроект
Документ предполагает обязательное прекращение существования ЖСК спустя три месяца после полного расчёта по последним паевым взносам. После этого собственники жилья обязаны выбрать новую форму управления, будь то создание ТСЖ или заключение договора с управляющей организацией. Если достичь консенсуса не удаётся, уполномоченные органы инициируют процедуру ликвидации ЖСК через суд, а местные администрации проведут конкурс по подбору подходящей управляющей компании.
Противники инициативы обращают внимание на статистику, свидетельствующую о низкой эффективности управления домами не только со стороны ЖСК, но и иных структур. Они подчёркивают, что ограничение возможностей ЖСК создаст сложности для граждан, предпочитающих именно эту форму участия в управлении своим жильём.
Оценка ситуации
Многие эксперты оценивают долю формально управляемых домов ЖСК в районе половины от общего числа таких кооперативов. Несмотря на серьёзные недостатки, сама идея формирования ЖСК была нацелена на предоставление жильцам широкого спектра инструментов управления собственными домами. Предложенные депутатами изменения ставят под угрозу устойчивость существующей системы и требуют глубокого анализа влияния подобной реформы на рынок недвижимости и жизнь миллионов граждан.
Проблемы управления многоквартирными домами через ЖСК: история злоупотреблений и недоверия
Проблемы с деятельностью жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) неоднократно становились предметом общественного резонанса и судебных разбирательств. Один из показательных примеров произошел недавно в Новосибирске, где глава кооператива обвинялась в присвоении средств, полученных от жильцов за отопление и горячую воду. Средства были использованы не по назначению, ущерб превысил шесть миллионов рублей. Аналогичный случай зафиксирован и в Перми годом позже, где председатель ЖСК также оказался фигурантом уголовного дела о хищении аналогичных сумм.
Эти истории иллюстрируют общую тенденцию злоупотреблений со стороны руководителей ЖСК, что вызывает закономерные опасения граждан. Дело в том, что ЖСК исторически возникли как временные структуры, предназначенные исключительно для строительства жилых домов, а не для постоянного управления ими. Однако многие из них продолжают функционировать после завершения строительства, создавая своеобразную «серую зону».
Иногда, завершив строительные работы, ЖСК делегируют управление сторонним организациям, берущим на себя обязательства по обслуживанию и ремонту дома. Но если дом построен с нарушениями или недоработками, гарантии застройщика заканчиваются, и новая управляющая компания может отказаться от ответственности, оставив жильцов разбираться с проблемами самостоятельно. В таких ситуациях жильцам приходится вкладываться в ремонт за собственный счет, сталкиваясь с дополнительными финансовыми трудностями.
Действующее законодательство предусматривает три варианта управления многоквартирными домами: ЖСК, товарищества собственников жилья (ТСЖ) и управляющие компании (УК). Наличие выбора формы управления дает жильцам возможность определить подходящий способ организации взаимодействия с управляющей структурой. Критика предложений ограничить или отменить ЖСК обосновывает это тем, что проблемы с плохим управлением возможны и при участии других субъектов — управляющих компаний и ТСЖ. Эффективность управления многоквартирным домом, как показывают многочисленные исследования, во многом зависит от компетентности руководства и профессионализма сотрудников, а не от организационно-правовой формы самой организации.
Получается, ключевым фактором успеха или провала управления многоквартирным домом является профессионализм и честность управляющего органа, будь то ЖСК, ТСЖ или УК. Так что основное значение приобретает квалификация специалистов, работающих в этих организациях, и открытость отчетности перед жильцами.
Чем выгодно управление многоквартирными домами через ЖСК и ТСЖ?
Часто жилищные кооперативы (ЖСК) и товарищества собственников жилья (ТСЖ) демонстрируют лучшие результаты управления многоквартирными домами по сравнению с традиционными управляющими компаниями (УК). Одна из главных причин — существенная экономия на оплате коммунальных услуг.
Государство поддерживает некоммерческий характер деятельности ЖСК и ТСЖ, освобождая их от уплаты налога на прибыль, имущество и землю. Поскольку финансовые потоки не направлены на получение прибыли, оплата услуг ЖКХ в таких домах обходится владельцам дешевле — примерно на 30–35%, чем в квартирах, обслуживаемых УК.
Помимо экономии на услугах, ЖСК и ТСЖ могут получать дополнительный доход от своего недвижимого имущества. Земля, принадлежащая дому, может использоваться для установки торговых точек или оборудованных стоянок, что приносит дополнительный доход, частично покрывающий расходы на капитальный ремонт и коммунальные платежи.
Собственники жилья в таких кооперативах также имеют возможность распоряжаться средствами фонда капитального ремонта по своему усмотрению. Решением общего собрания деньги могут быть потрачены на нужные нужды, например, восстановление кровли, установку лифтов или благоустройство придомовой территории. Более того, сбереженные средства могут приносить пассивный доход, размещаясь на депозитах банков.
Подобные преимущества делают ликвидацию ЖСК невыгодной для жильцов. Крупные игроки рынка заинтересованы в исчезновении независимых объединений, так как лишатся конкуренции и получат возможность увеличить тарифы на свои услуги. Таким образом, жильцы выигрывают от присутствия кооперативов, тогда как монополии прибыль наоборот теряют.