Обязанность декларирования доходов от продажи имущества
Если вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года, то в некоторых случаях доходы от её продажи могут не подлежать налогообложению и декларированию, если вы владели этой недвижимостью в течение минимального срока. Как считался налог до 2025 года и что изменится теперь - далее в этой статье.
Минимальный срок владения составляет 3 года для объектов, если соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
- Право собственности получено по наследству или в дар от близких родственников.
- Недвижимость была приватизирована.
- Объект был передан в собственность в рамках договора пожизненного содержания с иждивением.
- На момент продажи у налогоплательщика не было других жилых помещений, кроме продаваемого объекта.
Важно отметить, что не учитываются жилые помещения, приобретенные в течение 90 дней до продажи.
Если условия не соблюдены, минимальный срок владения составит 5 лет.
Для другого имущества, например, автомобилей, минимальный срок владения также составляет 3 года.
Если доход от продажи недвижимости ниже 70% от её кадастровой стоимости на 1 января года продажи, то для налогообложения этот доход принимается равным кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.
В декларации 3-НДФЛ можно не указывать доходы от продажи недвижимости или другого имущества (кроме ценных бумаг) до истечения 3 или 5 лет владения.
Имущественные налоговые вычеты
Налогоплательщик может воспользоваться имущественными налоговыми вычетами в следующих размерах:
- 1 миллион рублей для жилых объектов (квартиры, дома и т.д.).
- 250 тысяч рублей для другого недвижимого имущества.
- 250 тысяч рублей для иного имущества (например, автомобилей).
Если стоимость проданного объекта превышает эти лимиты, необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ.
Расчет имущественного вычета
- 1 000 000 рублей — максимальная сумма вычета для жилых объектов.
- 250 000 рублей — максимальная сумма вычета для другого имущества.
Налогоплательщик может уменьшить доход от продажи на фактически подтвержденные расходы, связанные с приобретением имущества, если это более выгодно, чем применение имущественного вычета.
При продаже имущества в общей долевой собственности вычет распределяется между совладельцами пропорционально их доле.
Если за год продано несколько объектов, вычеты применяются в совокупности по всем проданным объектам.
Если доходы от продажи не превышают установленные лимиты, то декларацию подавать не нужно.
Как налог считался до 2025 года?
Ставка налога на доходы физических лиц (НДФЛ) до 2025 года для налоговых резидентов России составляла 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи, а для нерезидентов — 30%.
Котов С.А. в 2020 году продал квартиру за 3 000 000 рублей, купленную в 2019 году за 2 500 000 рублей. Поскольку квартира находилась в собственности менее минимального срока, он обязан подать налоговую декларацию.
При использовании имущественного вычета облагаемый доход составит:
- НДФЛ = (3 000 000 руб. - 1 000 000 руб.) x 13% = 260 000 руб.
Если Котов С.А. уменьшит доход на подтвержденные расходы, облагаемый доход составит 500 000 рублей, а НДФЛ — 65 000 рублей.
Пример расчета для Иванова Н.В.
Иванов Н.В. в 2020 году продал квартиру за 2 100 000 рублей. Кадастровая стоимость на 1 января составила 3 300 000 рублей. Поскольку документально подтвержденные расходы отсутствуют, налоговая база определяется с коэффициентом 0,7:
- Кадастровая стоимость = 3 300 000 руб. x 0,7 = 2 310 000 руб.
Иванов Н.В. может заявить имущественный вычет в 1 000 000 рублей, и НДФЛ будет рассчитан так:
- НДФЛ = (2 310 000 руб. - 1 000 000 руб.) x 13% = 170 300 руб.
Как получить вычет
Чтобы получить имущественный вычет, налогоплательщику нужно:
- Заполнить налоговую декларацию 3-НДФЛ по окончании года.
- Если вычет основан на расходах, подготовить документы, подтверждающие эти расходы (чеки, выписки и т.д.).
- Подать декларацию с копиями документов в налоговый орган по месту жительства.
Еще один пример
Андрей в июне 2024 года продал квартиру за 5 миллионов рублей, которую купил в 2022 году за 3,5 миллиона рублей. Поскольку минимальный срок владения ещё не истёк, ему необходимо уплатить НДФЛ: 5 млн × 13% = 650 тыс. рублей.
Чтобы снизить налог, он может воспользоваться фиксированным вычетом в размере 1 миллиона рублей. В этом случае НДФЛ составит: (5 млн – 1 млн) × 13% = 520 тыс. рублей.
Если же Андрей сможет подтвердить свои расходы на приобретение квартиры, налог будет рассчитываться так: (5 млн – 3,5 млн) × 13% = 195 тыс. рублей.
Важно отметить, что одновременно использовать и вычет в 1 миллион рублей, и метод «доходы минус расходы» нельзя — нужно выбрать только один из них.
Кроме того, если в 2024 году Андрей продаст другое имущество, облагаемое НДФЛ, например, гараж или автомобиль, это не повлияет на ставку налога.
Что изменилось в 2025 году?
С 2025 года налог на доходы физических лиц (НДФЛ) будет рассчитываться по прогрессивной шкале, что означает, что ставка налога будет зависеть от размера полученной прибыли.
Таким образом, если налоговый резидент России получает доход от продажи недвижимости или принимает её в дар не от близкого родственника (что также считается доходом по мнению ФНС), размер налога будет прямо пропорционален прибыли.
Минимальные сроки владения останутся прежними: три или пять лет.
Важно: Прибыль определяется как положительная разница между выручкой от продажи и расходами на приобретение объекта. Если расходов нет или их невозможно подтвердить, применяется фиксированный вычет в 1 миллион рублей.
Прогрессивная шкала налогообложения будет состоять из пяти ступеней — от 13% до 22%. Чем выше доход налогоплательщика, тем большую ставку налога будут применять. Однако для нетрудовых доходов, таких как продажа недвижимости, другого личного имущества, получение дивидендов по акциям и процентов по вкладам, предусмотрены только две ступени.
Ставки налога на доходы от продажи недвижимости с 2025 года:
| Прибыль | Налоговая ставка |
|---|---|
| До 2,4 млн рублей | 13% |
| Свыше 2,4 млн рублей | 312 тыс. рублей + 15% от суммы, превышающей 2,4 млн рублей |
Пример 1:
Евгений продал квартиру за 3 миллиона рублей, купленную в 2023 году. Поскольку минимальный срок владения не истёк, а расходы на покупку он подтвердить не может, ему остаётся только воспользоваться фиксированным вычетом.Рассчитаем прибыль: 3 млн – 1 млн (вычет) = 2 млн рублей.
Поскольку эта сумма меньше 2,4 млн рублей, для расчёта НДФЛ применяется ставка 13%. Таким образом, Евгений заплатит налог на доходы в размере: 2 млн × 13% = 260 тыс. рублей.
Пример 2:
Павел продал квартиру за 8 млн рублей, которую купил в 2021 году за 5 млн рублей. Расходы подтверждены, а минимальный срок владения ещё не истёк.Рассчитаем прибыль: 8 млн – 5 млн = 3 млн рублей.
Превышение лимита составит: 3 млн – 2,4 млн = 600 тыс. рублей. На эту сумму налог начисляется по ставке 15%: 600 тыс. × 15% = 90 тыс. рублей.
Таким образом, общий НДФЛ составит: 312 тыс. + 90 тыс. = 402 тыс. рублей.
Если бы Павел продал квартиру в 2024 году, он заплатил бы налог по одной ставке: (8 млн – 5 млн) × 13% = 390 тыс. рублей.
Важно помнить, что доход рассчитывается как сумма от продажи всего имущества за год, и налог начисляется на общую прибыль от реализованного имущества. Например, если Игорь в 2025 году продал квартиру с прибылью 2 млн рублей и автомобиль с прибылью 1,2 млн рублей, то НДФЛ будет рассчитываться от общей налогооблагаемой прибыли: 2 млн + 1,2 млн = 3,2 млн рублей, а не на каждый объект отдельно.
Игорь должен будет заплатить налог на доходы в размере: 312 тыс. + (3,2 млн – 2,4 млн) × 15% = 432 тыс. рублей.
Таким образом, с 2025 года налоговые резиденты РФ будут уплачивать НДФЛ по прогрессивной шкале в зависимости от размера полученной прибыли.
Обратите внимание, что дата фактического получения дохода определяется как день его выплаты (п. 1 ст. 223 НК РФ, письмо ФНС от 22.05.2014 № БС-4-11/9939@). Поэтому, если при продаже недвижимости расчёт произойдёт в 2024 году, а государственная регистрация сделки — в 2025 году, налоговая служба отнесёт доход продавца к 2024 году, и НДФЛ будет уплачен по ставке 13%, независимо от размера полученной прибыли.