Минстрой России представил позицию для высших исполнительных органов субъектов РФ относительно условий, при которых не требуется получение разрешения на строительство или реконструкцию.
Это касается ситуаций, когда изменения:
- Не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, за исключением замены отдельных элементов на аналогичные или более качественные, а также восстановления таких элементов.
- Не превышают предельные параметры, установленные градостроительным регламентом.
Показатели безопасности определены в пункте 28 части 2 статьи 2 Федерального закона 384-ФЗ. Например, такие характеристики не затрагиваются при проведении работ по перепланировке жилых помещений. К работам, не влияющим на «характеристики», также относится текущий ремонт, выполняемый в рамках эксплуатации согласно статье 55.24 Градостроительного кодекса РФ.
Состав основных работ по текущему ремонту указан в приложении №7 к Ведомственным строительным нормам ВСН №58-88(р), утвержденным приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 №312.
В процессе текущего ремонта могут заменяться или восстанавливаться элементы ненесущих конструкций, систем и сетей (часть 8.1 статьи 55.24 Градостроительного кодекса РФ). Перечень таких элементов установлен постановлением Правительства РФ от 30.11.2021 №2120 и включает, например, выступающие элементы фасада, входные группы, перегородки и выходы на крышу.
Несущие конструкции — это элементы, которые воспринимают все силовые нагрузки и передают их на грунт, обеспечивая прочность и устойчивость зданий и сооружений (фундаменты, перекрытия, фермы, ригели, лестнично-лифтовые узлы).
Согласно части 11 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ, в случаях, определенных постановлением Правительства РФ №881 от 16.05.2022, при капитальном ремонте могут производиться замена и восстановление несущих строительных конструкций. При этом разрешение на строительство не требуется согласно пункту 4.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.
При реконструкции изменяются характеристики существующего здания, включая несущие конструкции. В случае изменения параметров объекта капитального строительства или его частей требуется получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Согласно части 1.2 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ, строительство и реконструкция осуществляются в соответствии с проектной и рабочей документацией. В состав проектной документации, согласно подпункту г пункта 3.1 Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 №87, включается раздел «Конструктивные решения». В разделе «Пояснительная записка», содержащем задание на проектирование, может быть указано, что выполняемые работы затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности.
Для подтверждения сведений, приведенных в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана, рекомендуется включать в раздел «Приложения» копии разделов проектной документации, содержащих соответствующую информацию.
В ответ на это Росреестр опубликовал свою позицию:
- Выполнение строительных работ по капитальному и текущему ремонту (за исключением определенных случаев) не требует выполнения кадастровых работ и внесения изменений в сведения ЕГРН.
- Согласно части 2 статьи 8 Федерального закона 218-ФЗ, в результате капитального ремонта основные сведения могут изменяться в соответствии с частями 10 и 10.1 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ для следующих сооружений:
- Магистральные газопроводы, нефтепроводы и нефтепродуктопроводы.
- Автомобильные дороги, являющиеся объектами недвижимости.
218-ФЗ не содержит указаний на возможность кадастрового учета в результате капитального ремонта зданий, поэтому изменения в основных сведениях ЕГРН о них могут происходить только в результате реконструкции.
Дополнительно в письме повторена существующая позиция по перепланировкам в нежилых зданиях:
- Порядок действий и мероприятий, реализуемых при перепланировке, регулируется главой 4 Жилищного кодекса РФ исключительно в отношении помещений в многоквартирных домах.
- Изменение границ помещений, образование новых помещений, изменение внутренней планировки представляют собой реконструкцию части нежилого здания или сооружения.
- Возведение пристроек и надстроек также считается реконструкцией и требует получения разрешения на строительство. Это связано с тем, что такие изменения затрагивают внешние параметры здания и могут повлиять на его функциональность и безопасность.
- Как упоминалось ранее, перепланировка в нежилых помещениях не подпадает под нормы, регулирующие жилые помещения. Это значит, что для изменения внутренней планировки необходимо следовать общим правилам, установленным для реконструкции.
- Важно помнить, что любые изменения, которые могут повлиять на характеристики объекта недвижимости, такие как площадь, объем или этажность, должны быть отражены в кадастровом учете. Это необходимо для поддержания актуальности данных в ЕГРН и обеспечения правовой чистоты объектов.